Привет, Гость ! - Войти
- Зарегистрироваться
Персональный сайт пользователя bort969: bort969.www.nn.ru  
портрет № 247241 зарегистрирован более 1 года назад

bort969

настоящее имя:
Борис Борисович Типанов
популярность: Не участвует в рейтинге
Портрет заполнен на 93%

    Статистика портрета:
  • сейчас просматривают портрет - 0
  • зарегистрированные пользователи посетившие портрет за 7 дней - 1

Отправить приватное сообщение Добавить в друзья Игнорировать Сделать подарок
Блог   >  

НЕДВИЖИМОСТЬ И НАЛОГИ Выделяют дв...

  04.04.2014 в 15:17   154  

НЕДВИЖИМОСТЬ И НАЛОГИ
Выделяют две группы налогов при операциях с недвижимостью. Первая группа - это налоги, возникающие при владении недвижимостью. Вторая группа - это налоги, возникающие при совершении сделок с недвижимостью.
1.НАЛОГИ, ВОЗНИКАЮЩИЕ, ПРИ ВЛАДЕНИИ НЕДВИЖИМОСТЬЮ.
Для физических лиц (в том числе физических лиц, которые зарегистрированы в качестве индивидуальных предпринимателей) в 2014 году сохраняется налог на имущество физических лиц за основу, при расчете которого, берется инвентаризационная стоимость объекта (т.е. по данным БТИ). Таким образом, налоговая база для физ. лиц, владеющих недвижимым имуществом в 2014году будет несильно отличаться от налоговой базы, которая была в 2013 году. Необходимо иметь ввиду, что помимо налога на имущество физические лица в 2014 году обязаны оплачивать еще и земельный налог, при условии, что земельный участок оформлен в собственность. Таким образом, за объект, который расположен на земельном участке (оформленном в собственность) физическое лицо за 2014 год заплатит: налог на имущество физических лиц + земельный налог. А вот для организаций (юр.лиц - ООО,ЗАО,ОАО и др.),владеющих недвижимым имуществом, с 01 января 2014 года устанавливаются совсем иные правила. А именно, налог на имущество и земельный налог заменяются единым налогом на недвижимость. Налоговая база, при расчете налога на недвижимость, определяется уже от кадастровой стоимости объекта (которая максимально приближена к рыночной) по ставке не более 1% (для нижегородского региона в 2014г.). Таким образом, для организации в собственности у которой офисное или торговое помещение с расчитанной кадастровой стоимостью 15 000 000 рублей налог на имущество будет составлять в 2014 году примерно 150 000 рублей. Это примерно в 5-10 раз выше уплаты налога по старой схеме. Особенно это касается помещений, расположенных в старом фонде, у которых инвентаризационная стоимость (по данным БТИ) довольно низка по сравнению с расчитанной кадастровой. Какие здесь могут быть пути для снижения налогового бремени?? Во-первых, можно попробовать осуществить перерегистрацию имущества с юридического лица на физическое лицо. Во-вторых, можно пытаться оспорить сначала в досудебном порядке, а в ином случае через суд если установленная кадастровая стоимость имущества окажется даже выше рыночной. Но стоит иметь ввиду, что подобную схему - уплаты единого налога на недвижимость - законодатель готовит и для физических лиц, начиная с 2015 года. Особенно неприятным образом это скажется на собственниках малоликвидных объектов, которые сдают их в аренду - налоговая нагрузка в разы вырастет, а арендные ставки останутся практически неизменными. И, уж, совсем неприятно будет собственнику такого объекта потерять арендатора. Остаются, также, вопросы - каким образом кадастровая стоимость будет коррелировать с рыночной. Ведь, во времена кризисов, стагнаций рыночная стоимость может и упасть и, причем, значительно.Будет-ли изменяться тогда кадастровая стоимость?? Но в любом случае физическим лицам, неплохо-бы, уже заранее подготовиться к введению налога на недвижимость.Для этого выяснять какова кадастровая стоимость, на принадлежащие объекты недвижимости, и при необходимости начинать оспаривать.
2. Налоги, возникающие при совершении сделок с недвижимостью
физическими лицами.
Если физическое лицо получает доход от продажи своего недвижимого имущества, то оно обязано уплатить налог с полученного дохода (НДФЛ) по ставке 13%. Однако, здесь, в целях уменьшения налогооблагаемой базы есть возможность получить имущественный налоговый вычет (это касается только физических лиц, являющихся плательщиками НДФЛ). Выделяют имущественный налоговый вычет у продовца недвижимого имущества и имущественный налоговый вычет у покупателя недвижимого имущества.
2.1. Имущественный налоговый вычет у ПРОДОВЦА недвижимого имущества в 2014году.
Необходимо сразу отметить, что если любое недвижимое имущество находилось в собственности у продовца три года и более, то доходы от его продажи не облагаются налогом (нет необходимости подавать и налоговую декларацию).
Если же имущество находилось в собственности налогоплательщика менее трех лет, то не облагаются налогом доходы в сумме, не превышающие 1 000 000 рублей (для жилых помещений,например:квартира, дом, дача) и 250 000 рублей для иных объектов (нежилых помещений, например:магазин,офис, гараж). Рассмотрим примеры (для имущества, которое
в собственности менее трех лет):
А). В 2014 году физ.лицо продает квартиру за 3 000 000 рублей, дачу за 1 000 000 рублей.
Общий доход от продажи составит 4 000 000 рублей. Налоговый вычет в этом случае
составит 1 000 000 рублей. Налогооблагаемая база:4 000 000 – 1 000 000 = 3 000 000 рублей.
НДФЛ к уплате по итогам 2014 года составит: 3 000 000 X 13% = 390 000 рублей
Б). В 2014 году физ.лицо продает гараж за 250 000 рублей. Общий доход от продажи составит
250 000 рублей. Налоговый вычет в этом случае составит 250 000 рублей (так как имущество
относится к категории – иное). Налогооблагаемая база: 250 000 – 250 000= 0 рублей. НДФЛ
к уплате по итогам 2014 года составит – 0 рублей (декларацию подавать не нужно).
В). Отец и сын владеют квартирой через общую долевую собственность, причем доля отца
составляет – ¼ (то есть 25%), а доля сына составляет – ¾ (то есть 75%). В 2014 году отец с
сыном продают квартиру за 2 800 000 рублей. Общий доход от продажи составит 2 800 000
рублей, причем на долю отца придется – 700 000 рублей (25%) дохода, а на долю сына –
2 100 000 рублей (75%) дохода. Налоговый вычет составит 1 000 000 рублей и распреде-
лится согласно долям, то есть на долю отца (25%) придется – 250 000 рублей, а на долю сы-
на (75%) – 750 000 рублей.Таким образом, по итогам 2014 года отец и сын обязаны будут
оплатить НДФЛ:
отец: (700 000 – 250 000)рублей Х 13% = 58 500 рублей.
cын: (2 100 000 – 750 000)рублей Х 13% = 175 500 рублей.

Но есть и еще один способ уменьшить налогоблагаемую базу при продаже имущества, которое в собственности менее трех лет. Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. Например, гражданин продал в 2014 году нежилое помещение (офис) за 7 000 000 рублей, которое он ранее (в 2012 году) приобрел по договору купли-продажи за 6 800 000 рублей (произведенная оплата в размере 6 800 000 рублей документально подтверждена платежными поручениями банка и договором купли-продажи).Таким образом, доход гражданина по итогам 2014 года составит 7 000 000 рублей. Налоговый вычет, на который может расчитывать гражданин составит всего – 250 000 рублей, в этом случае НДФЛ к оплате: (7 000 000 – 250 000)рублей Х 13%= 877 500 рублей!!!!! Но! Гражданин по своему усмотрению может отказаться от получения налогового вычета, а использовать для расчета НДФЛ реальнопроизведенные и документальноподтвержденные расходы (6 800 000 рублей), связанные с приобретением этого помещения. Тогда по итогам 2014 года НДФЛ к оплате всего составит: (7 000 000 – 6 800 000)рублей Х 13% = 26 000 рублей.

2.2. Имущественный налоговый вычет у ПОКУПАТЕЛЯ недвижимого имущества в 2014году.
Этот имущественный налоговый вычет предоставляется только физическим лицам, которые являются плательщиками НДФЛ (налог на доходы физических лиц) по ставке 13%.
Максимальный размер вычета составляет 2 000 000 рублей и предоставляется при покупке квартиры, строительстве жилого дома, либо при приобретении земельного участка под жилищное строительство. Таким образом, при ставке налога на доходы физических лиц (НДФЛ) – 13%, сумма вычета составит 260 000 рублей максимально (2 000 000 Х 13%= 260 000).
Вычет предоставляется один раз в жизни, но с 01 января 2014 года появилась возможность «добора” в будущих периодах неизрасходованной части вычета, если лимит на сумму 2 000 000 не исчерпан, что весьма актуально при приобретении в дальнейшем, например, второй квартиры.
Рассмотрим примеры:
А). Гражданин Петров в 2014 году приобрел квартиру за 6 000 000 рублей. И, таким образом, он имеет право получить налоговый вычет с суммы покупки, но не совсей, а только максимум с 2 000 000 рублей. Воспользовавшись этим правом, гражданин Петров сможет возместить себе платежи по НДФЛ на сумму: 2 000 000 Х 13%= 260 000 рублей.
Б). Гражданка Сидорова в 2014 году приобрела гостинку за 1 350 000 рублей. И она имеет право получить налоговый вычет со всей суммы покупки, так как та менее 2 000 000 рублей. Таким образом, гражданка Сидорова сможет возместить себе платежи по НДФЛ на сумму: 1 350 000 Х 13%= 175 500 рублей. Но, согласно новым правилам, вступившим в силу с 01 января 2014 года, она имеет право в будущем, при приобретении еще одной квартиры, либо доли в квартире, «добрать” не израсходованную часть вычета в размере: 2 000 000 – 1 350 000 = 650 000 рублей и ,соответственно, возместить себе НДФЛ в сумме: 650 000 Х 13%= 84 500 рублей.
Отметим, что если-бы гражданка Сидорова приобрела гостинку за 1 350 000 рублей в 2013 году, то она получила бы вычет, только с суммы 1 350 000 рублей, а «добрать” 650 000 рублей в будущем она бы уже не имела права.
Если квартира приобретается в общедолевую собственность, то каждый из дольщиков имеет право на получение налогового вычета пропорционально его доли. В случае совместной собственности величина налогового вычета распределяется по договоренности сторон. И в любом случае, каждый из дольщиков имеет право добрать в будущем неизрасходованную часть налогового вычета (если первоначальная часть была менее 2 000 000 рублей).
Для тех кто в 2014 году приобретает недвижимость в ипотеку действуют следующие правила.Они имееют право вернуть не только 13% от стоимости имущества (но не более 2 000 000 рублей), но и 13% от процентов, уплаченных банку по кредиту.Однако, максимальная сумма для вычета по процентам – 3 000 000 рублей и при этом “добрать” неизрасходованную сумму по процентам уже нельзя, то есть если Ваши платежи по процентам банку составили, например, 1 900 000 рублей, то и возместить НДФЛ по процентам Вы сможете на сумму: 1 900 000 Х 13%= 247 000 рублей, а “добрать” остаток на сумму: 3 000 000 – 1 900 000= 1 100 000 рублей в будущем у Вас уже права не будет.